מכרתם דירה, קרקע או נכס מקרקעין אחר ושילמתם מס שבח? כדאי לדעת שתשלום המס בעת המכירה אינו בהכרח סוף פסוק. במקרים רבים ניתן לבחון מחדש את חישוב המס, לנצל הטבות מס שלא הובאו בחשבון ולבדוק אפשרות לקבלת החזר כספי מרשות המסים.

מהו מס שבח וכיצד הוא מחושב?

מס שבח הוא מס המוטל על הרווח שנוצר במכירת זכות במקרקעין, בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין.

אולם בניגוד למה שרבים סבורים, חישוב המס אינו מבוסס רק על ההפרש שבין מחיר רכישת הנכס למחיר מכירתו.

חישוב המס עשוי להיות מושפע מגורמים נוספים, ובהם הוצאות שהוצאו בקשר לנכס, מועד רכישתו, שיעורי המס החלים על המוכר, הכנסותיו בשנים הרלוונטיות והטבות מס אישיות.

המשמעות היא שגם כאשר מס השבח חושב ושולם כדין במועד המכירה, ייתכן שבחינה נוספת של הנתונים תגלה אפשרות להפחתת המס ולקבלת החזר.

באילו מקרים עשוי להתקבל החזר מס שבח?

1. פריסת מס שבח על פני מספר שנים

אחת האפשרויות המשמעותיות להפחתת מס שבח היא פריסת השבח הריאלי על פני תקופה של עד ארבע שנות מס, בכפוף לתנאים הקבועים בחוק.

במקום לחשב את מלוא השבח בשנת המכירה בלבד, ניתן במקרים המתאימים לייחס חלקים ממנו לשנות מס קודמות.

אפשרות זו עשויה להביא להפחתת המס, במיוחד כאשר הכנסות המוכר בשנים הרלוונטיות היו נמוכות או כאשר לא נוצלו מלוא מדרגות המס ונקודות הזיכוי.

2. ניצול נקודות זיכוי והטבות מס אישיות

במקרים מסוימים ניתן להפחית את חבות המס באמצעות ניצול זכויות והטבות מס שלא הובאו בחשבון במסגרת חישוב מס השבח המקורי.

הדבר עשוי להיות רלוונטי במיוחד לגמלאים, לבעלי הכנסות נמוכות ולמוכרים שחל שינוי בהכנסותיהם במהלך השנים.

3. בדיקת הוצאות שלא נוכו בחישוב השבח

הוצאות מסוימות הקשורות לנכס עשויות להיות מותרות בניכוי בעת חישוב השבח, בהתאם להוראות החוק.

בין היתר, ניתן לבחון הוצאות רכישה, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, הוצאות השבחה והוצאות נוספות שהוצאו בקשר לנכס.

ככל שהוצאות מותרות לא נכללו בחישוב המקורי, ייתכן שניתן להפחית את השבח החייב ואת סכום המס ששולם.

4. בחינת חישוב המס בין בני זוג

כאשר נכס נמצא בבעלות משותפת של בני זוג, יש לבחון את הזכויות בנכס ואת אופן חישוב המס ביחס לכל אחד מהם.

במקרים המתאימים, התחשבות בנתוני ההכנסה האישיים של כל אחד מבני הזוג ובאפשרויות הפריסה עשויה להשפיע על חבות המס הכוללת.

5. בחינת שיעורי המס והוראות החוק

מועד רכישת הנכס, סוג הנכס, זהות המוכר ונסיבות העסקה עשויים להשפיע על אופן חישוב המס.

בדיקה מקצועית יכולה לזהות טעויות בחישוב, אי-ניצול של הטבות מס או אפשרויות נוספות להפחתת החבות.

גם אם עורך הדין טיפל במכירה – עדיין כדאי לבדוק

עסקאות מקרקעין מלוות בדרך כלל על ידי עורכי דין המטפלים בדיווח לרשות המסים ובחישוב מס השבח.

עם זאת, חישוב מס השבח במועד העסקה אינו כולל בהכרח בחינה מלאה של נתוני ההכנסה האישיים של המוכר, אפשרויות הפריסה וניצול הטבות המס לאורך מספר שנים.

לכן, בדיקה משלימה על ידי רואה חשבון המתמחה במיסוי מקרקעין ובמס הכנסה עשויה לגלות אפשרויות לחיסכון במס שלא נוצלו בעת ביצוע העסקה.

כמה שנים לאחר המכירה ניתן לבדוק זכאות להחזר?

ככלל, סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר להגיש בקשה לתיקון שומה בתוך ארבע שנים ממועד עשיית השומה, בהתקיים העילות הקבועות בחוק.

בנסיבות מסוימות קיימת גם אפשרות לבקש הארכת מועד, אך הדבר כפוף לתנאים ולאישור רשות המסים.

לכן, מומלץ שלא לדחות את הבדיקה, במיוחד כאשר חלפו מספר שנים ממועד המכירה.

כיצד מתבצעת הבדיקה?

במסגרת הבדיקה נבחנים פרטי העסקה, שומת מס השבח, סכומי המס ששולמו, הוצאות הקשורות לנכס ונתוני ההכנסה של המוכר בשנות המס הרלוונטיות.

בהתאם לממצאים, נבחנת האפשרות לבצע חישוב מס מיטבי ולהגיש בקשה מתאימה לרשות המסים לצורך קבלת החזר.

שילמתם מס שבח? אל תניחו ששילמתם את המס הנמוך ביותר האפשרי

גם אם עסקת המכירה הסתיימה לפני מספר שנים ומס השבח כבר שולם, ייתכן שעדיין קיימת אפשרות לקבל החזר.

משרד לבקוביץ–בן הרוש, רואי חשבון ויועצי מס, מעניק שירותי ייעוץ ובדיקה בתחום מיסוי מקרקעין, לרבות בחינת זכאות להחזרי מס שבח, פריסת שבח, ניצול הטבות מס וטיפול מול רשות המסים.

מכרתם נכס ושילמתם מס שבח בארבע השנים האחרונות? פנו אלינו לבדיקת זכאות ראשונית.

המידע במאמר הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ מס פרטני. הזכאות להחזר כפופה להוראות הדין, לנתוני העסקה ולנסיבות האישיות של המוכר.